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    游離于樓市正規(guī)軍之外的“小產(chǎn)權(quán)房”，由于部分人誤讀“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場”這一改革信號，近期迅速升溫，“轉(zhuǎn)正”預期上升。這一預期漸長，導致各地對于“小產(chǎn)權(quán)房”的炒作風氣日漲，“小產(chǎn)權(quán)房”短期內(nèi)出現(xiàn)跳價的現(xiàn)象。

    在這一背景下，日前國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設部兩部門聯(lián)合發(fā)出緊急通知，明確要全面、正確地領(lǐng)會十八屆三中全會關(guān)于建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場等改革措施，堅持依法依規(guī)，嚴格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設規(guī)劃，嚴格實行土地用途管制制度，嚴守耕地紅線，堅決遏制在建、在售“小產(chǎn)權(quán)房”行為。對在建、在售的“小產(chǎn)權(quán)房”堅決叫停，嚴肅查處，對頂風違法建設、銷售，造成惡劣影響的“小產(chǎn)權(quán)房”案件，要公開曝光，掛牌督辦，嚴肅查處，堅決拆除一批，教育一片，發(fā)揮警示和震懾作用。

    同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉在與記者連線時表示，這有利于遏制“小產(chǎn)權(quán)房”風氣日漲跳價的現(xiàn)象。從近3至6個月短時間內(nèi)來講，“小產(chǎn)權(quán)房”交易陷入“觀望”階段，在對于處理“小產(chǎn)權(quán)房”政策尚未明確之前，“小產(chǎn)權(quán)房”的交易將處于冷卻狀態(tài)。

    “小產(chǎn)權(quán)房”由于缺乏法律保護，隨著近年來房價的上漲，暴露出越來越多的糾紛。北京通州[最新消息 價格 戶型 點評]宋莊藝術(shù)家“小產(chǎn)權(quán)房”保衛(wèi)戰(zhàn)，成為“小產(chǎn)權(quán)房”問題的典型案例。盡管面臨法律缺失帶來的風險，為何“小產(chǎn)權(quán)房”建設屢屢被叫停卻收效甚微？

    分析人士指出，主要在于城市房價持續(xù)上漲遠超普通居民的承受力，同時保障房建設體系尚不完善，難以滿足中低收入人群的住房需求，而“小產(chǎn)權(quán)房”由于地價低廉，沒有繳納相關(guān)稅費，房價較低，具有較強的競爭力。雖然我國三令五申購買“小產(chǎn)權(quán)房”不受法律保護，但是“小產(chǎn)權(quán)房”的價格優(yōu)勢仍吸引了部分百姓購買。其中也不乏一些消費者存在僥幸心理，期待后期“小產(chǎn)權(quán)房”能得以轉(zhuǎn)變身份。需求的存在以及較大的利潤空間，為“小產(chǎn)權(quán)房”的生存和發(fā)展提供了空間，尤其在動輒每平米四五萬元的一線城市等房價上漲較高的地區(qū)，“小產(chǎn)權(quán)房”的價格優(yōu)勢更加誘人。

    購買“小產(chǎn)權(quán)房”的消費者一般都是用來自住，鮮有投機者，因此，對“小產(chǎn)權(quán)房”的處置一直是一大難題。此次兩部門強調(diào)遏制“小產(chǎn)權(quán)房”，能否會根除這一現(xiàn)象，“小產(chǎn)權(quán)房”是否將從此退出歷史舞臺？

    市場人士大多認為，解決這一問題尚任重道遠。針對增量“小產(chǎn)權(quán)房”，通過加大執(zhí)法力度來解決尚非難點，關(guān)鍵是如何處理存量的問題，挑戰(zhàn)不小。如果強拆則容易激化矛盾，畢竟“小產(chǎn)權(quán)房”的居住屬性，滿足了很多中低收入群體的住房需求。而“轉(zhuǎn)正”顯然沒有指望。隨著新型城鎮(zhèn)化的推進，迫切需要尋找到一條合適的道路，從根本上解決這一問題。

    張宏偉表示，就當前來講，在保障性住房體系還不能真正發(fā)揮其社會保障作用的市場背景下，一些大城市房地產(chǎn)市場價格高漲與“小產(chǎn)權(quán)房”并存的現(xiàn)象還將持續(xù)�！靶‘a(chǎn)權(quán)房”的問題不是“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”的問題，而是整個住房市場保障體系的問題。尤其是在建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場推進城鎮(zhèn)化過程中，要首先著手解決“失地”農(nóng)民的住房保障問題。

    如何解決“小產(chǎn)權(quán)房”問題，當前市場大多認為有兩種選擇：一是直接拆除“小產(chǎn)權(quán)房”，以杜絕類似事件發(fā)生。但是，這樣的操作面臨市場、社會等諸多風險，并不是最佳的方案。二是購房者補交土地出讓金等相關(guān)稅費從而使“小產(chǎn)權(quán)房”擁有合法的商品住房身份和地位。但是這一思路面臨諸多問題，購買“小產(chǎn)權(quán)房”的人大多經(jīng)濟能力不強，無法承擔這一費用。并且近年來土地價格不斷上漲，遠非購買之初的水平，這一差價購房者更不愿意承擔。同時，交錢可以將“小產(chǎn)權(quán)房”合法化，這不僅涉及法律法規(guī)的問題，還會帶來一些不確定的風險。如果違法成本不是很高，那么有可能會導致更多集體土地上建設“小產(chǎn)權(quán)房”的大量涌現(xiàn)，“轉(zhuǎn)正”的操作過程中很可能為某些人提供了權(quán)力尋租的空間，易于滋生腐敗現(xiàn)象。

    此外，張宏偉還表示，地方政府可以購買大量“小產(chǎn)權(quán)房”，通過內(nèi)部流程轉(zhuǎn)換使“小產(chǎn)權(quán)房”合法化，最終沖抵保障性住房的建設任務。但由于購買商品需求資金量比較大，有可能進一步為當前地方政府的債務問題雪上加霜，導致政府更加依賴土地財政解決當前地方債務的問題。

    權(quán)衡利弊，選擇最佳方案，各方正在探索中。一些城市包括北京、深圳等都在試點解決“小產(chǎn)權(quán)房”，把“小產(chǎn)權(quán)房”納入到保障房、公租房、經(jīng)濟適用房系列，同時通過交一部分稅來加以規(guī)范。

    分析人士指出，從根本上來講，“小產(chǎn)權(quán)房”的出現(xiàn)乃至難以治理背后的根源還是“土地財政”的問題，不破除地方政府對土地財政的依賴，治理“小產(chǎn)權(quán)房”往往最終陷入“兩難困境”。

2013年11月25日 13:27來源：中新網(wǎng) 龐東梅